オフィスビル

オフィスビルの賃料はここ6年程回復基調にあるとはいえ、その上昇カーブは2006年～2007年のいわゆるファンドバブル期に比べれば緩やかなカーブになっています。なぜ賃料がそれほど上がらずに推移してしまってるのでしょうか。
賃料＝コスト負担の原資という観点で言えば、注目する業績は利益ではなく売り上げとなります。つまり企業の売上高がファンドバブル期の水準に届いておらず、高い賃貸負担力を持つ企業がそれほど多く存在しないということが挙げられます。
もう1つの指摘として挙げられるのが、将来のオフィスビル大量建設を見越したオーナー側の慎重な姿勢にあります。日経BP社が発行する「日経不動産マーケット情報」の調査によると、東京都23区内で2018年から3年間、170万㎡/年のオフィス床が毎年建設されていく見通しです。これほどの建設量は空室率が9％を超えた2012年に匹敵する勢いです。

○東京都23区内で完成する大規模オフィスビルの棟数と延べ床面積

東京都ではオフィスビルの空室率が異様なほど低い水準にあります。しかし大規模オフィスビルの大量建設が目の前に控えているため今後の市況の行方を慎重に考えていく必要性があります。
大量建設は足元の好調な市況にいずれ潮目をもたらし需給バランスが崩れる時がやってきます。オフィスビル市場にどんな影響が及ぶのかどうかはバランス崩壊の原因により異なります。需要減によるバランス崩壊なのか、供給増によるバランス崩壊なのかは分かりませんが潮目が変わるタイミングでは供給増であった2012年と同様に空室率が比較的大きく上昇することから始まることが予想されます。
ただし、需要減が顕著に見られたリーマンショック後のような賃料の大幅下落は考えにくいかと思われます。
供給増によるテナント誘致合戦が起きれば、そのしわ寄せはいずれ中小規模のビルにまで影響が出てきます。
市況の良い稼働状況が見込めている間に今後の戦略を検討していかなければなりません。

中小規模オフィスビルの市況も決して悪くはありません。オフィスビルのテナントは大規模オフィスビルに入居する大企業ばかりではないといったことと、中小規模オフィスビルの新築物件は数が少ないことが考えられます。それでも将来を考えると中小規模オフィスビルの競争力は相対的に弱くなっていきます。
働き方改革によりオフィスビルに机を整理して並べてそこに座って仕事をする、といったこれまでの働き方が今後より一層に多様化することが１つの原因です。こういった多様化に対応するためには床面積の広い大規模オフィスビルが優位になることは間違いありません。また、築年数やスペックによって改修を求められるようにもなってきます。ビルオーナーに意欲と投資余力があるのであれば、リノベーションなど競争力の向上を図ることができますが、そうでないとすれば中小規模オフィスビル経営の先行きは厳しくなってくると考えられます。

大規模オフィスビルには日本、世界において知名度のある大企業がテナントとして賃貸されている企業が多いと思われます。その中にはもちろんRE100に加盟している企業も含まれているでしょう。
RE100とは「事業で消費する電気を全て100％再生可能エネルギーで消費する。」といった理念のもと設立された団体です。事業で消費する全ての電気ということは、もちろんテナントでの消費電気も含まれています。
しかしオフィスビルごとに高圧一括受電をしている場合、そのビルオーナーが100％再生可能エネルギーの電気供給に変更しない限りその事業所では再生可能エネルギーで消費することができません。
この度、六本木ヒルズ森タワーではテナント1企業にあたるRE100加盟企業「ゴールドマン・サックス社」において100％再生可能エネルギーの電気供給を開始しました。このようにビル全体でRE100に対して取り組みが行われなければRE100加盟企業としてはどうにもできなくなってしまいます。

つまり将来を考えた場合、大規模オフィスビルではRE100基準電力の供給を実施していかなければRE100に加盟している世界的な大企業に選ばれない立場になってしまいます。また、中小規模オフィスビルにとってはRE100基準電力を供給できる仕組みづくりをすればRE100加盟企業を誘致することができる可能性があるのです。
RE100に対する取り組みを行っていくことにより、いずれ来るであろう潮目のタイミングで影響を受けずに事業を行っていけることがこれからの安定した事業形成のためにも必ず必要となってきます。